EB-5投資移民
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爾灣米瀾尼國際公寓項目


爾灣EB-5地產項目--米瀾尼國際公寓項目 

美國是世界強國,“美國夢”流行全世界,大量的富裕階層和中產階層以移民美國為夢想和驕傲,美國的EB-5也因此風靡中國,如何精選美國EB-5優質穩妥項目是成功的關鍵!新鷗鵬集團攜手美加華國際,歷時數月與項目方以及移民律師反復溝通、確認,在對項目進行系統詳細盡職調查之后,米瀾尼國際公寓項目重磅推出。該項目位于洛杉磯爾灣地區,對于有移民打算的朋友們來說是一個極力推薦的EB-5投資移民項目。下面我們先來了解一下EB-5投資移民的基礎知識,助力您提前了解、鎖定優質EB-5項目;對EB-5投資移民比較熟悉的朋友們可略過此節, 直接閱讀項目內容。



EB-5 投資移民簡介


EB-5投資移民是職業移民項的第五類移民,外國投資者凡在美國移民局核準的目標就業區(TEA)投資50萬美金(非TEA,100萬美金)及以上,并且為美國直接或間接地創造了10個就業,全家(包括配偶和21周歲以下的未婚子女)便有資格獲得美國的永久居民身份,及我們平時所說的美國綠卡。

 

米瀾尼國際公寓項目位于經濟高度發達的加州爾灣,完全無法滿足高失業區的要求,所以不屬于TEA,投資者需要投資100萬美金,才可以申請綠卡,同時也意味著此項目的安全性要遠遠高于TEA內的項目。

 

EB-5 投資移民的優勢


全家移民: 一人申請, 全家獲綠卡

自由定居: 不受所投項目的所在位置限制

申請條件寬松:無年齡、經商、學歷、英語能力等要求

無移民監: 申請人只需每半年進入美國一次,便可維持綠卡的有效性

免費就讀:子女免費就讀美國公立名校

入籍美國: 擁有綠卡五年后, 可申請成為公民


投資移民美國的原因


 

EB-5 投資人資格


根據美國移民局要求, 滿足以下條件者可進行EB-5投資:

1. 申請人必須擁有50萬(或100萬)美元資金;

2. 資金來源需為合法所得;

3. 投資人的投資必須at risk, 處于”風險狀態” (已投入項目或待投, 無返還保障……)。

 

EB-5 資金來源要求


美國移民局會重點對投資款的合法性進行審查, 投資款項必須是自己的合法所得, 且資金的最初來源可被追蹤并證明其合法性.

因合法資金來源的外延較廣, 所以投資人會因為自己的資金來源不同而需要提供不同的證明文件, 這就需要投資人根據自身情況, 在律師的指導下來準備證明文件。

個人收入累計

出售房產

房產抵押貸款

公司借款

贈與及繼承

以上多種方法綜合

米瀾尼國際公寓項目有專業的資金來源證明服務公司來幫助投資人做這方面的準備工作. 目前的米瀾尼國際公寓項目EB-5投資人大部分采取的是國內房產抵押貸款的形式來滿足資金來源證明的要求.


爾灣地區介紹


 


米瀾尼國際公寓項目位于美國加州南部的洛杉磯爾灣地區, 距離約翰韋恩機場僅10分鐘的車程. 爾灣是全球著名的第五代城市,位居全美榜首、多年穩居全球前十最安全城市。截止2015年,爾灣人口約25萬左右,就業人口,22萬(大量爾灣工作人口由于供給不足住在爾灣以外區域);家庭,約9萬;戶均收入11.7萬美元;平均每一房子的價值:79萬美元;平均租金1955美元/月。


洛杉磯有直飛中國的航班, 每天有很多航班直飛北京和上海。爾灣深受新移民的喜愛, 其亞裔人口增長迅速, 目前亞裔人口已占爾灣人口的30%。爾灣還是一個年輕的新興城市,30多年前才誕生。而如今,在許多人眼中,爾灣已經成為“最終目的地”。

 

爾灣擁有洛杉磯第二大機場,氣候宜人、環境優美、治安良好(數次位居全美榜首、多年穩居前十)是眾多高新企業、創業企業總部所在地,如星際爭霸、魔獸世界的開發者暴雪公司等。

 

眾多國內外人口的流入,同時推高了區域內的房屋價格及房屋出租價格。通常情況,美國房屋價格和租金的年漲幅會在3%~5%的范圍內波動。房屋售價受經濟環境和周期影響較大;租金波動相對較小、價格價值相對穩定。

 

宜居的第五代城市


爾灣被稱為宜居的第五代城市,多年穩居全球前十最安全城市;不僅擁有加州出名的陽光,還有富于創業精神的商業環境, 爾灣完善的政府管理與服務,同時,加州大學爾灣分校等優秀學府就坐落于此,距離加州大學爾灣分校兩英里(約3.2公里)。宜人的氣候,優良的學區,理想的治安狀況等因素,成為許多人特別是華人選擇居住在爾灣的原因。距離NEWPORT BEACH海邊4英里(約6.4公里);交通便利,一英里范圍內有連接桔縣和洛杉磯的405高速公路,以及73號高速、55號高速。


 

全美最安全城市


爾灣市曾連續五年蟬聯全美最安全的城市,被評為全美最適合居住城市,并被冠以第二硅谷美名。1971年才建市的爾灣,由著名建筑師William Pereira按照他心目中夢想城市規劃設計,建起了一座被稱為第五代城市的新型城市,并成為世界各地追求時尚的建筑師爭相效仿的對象。與大部分城市自然發展史不同,爾灣市是一座經全面規劃設計才開發建設的城市。


 


博通芯片公司(和高通齊名),美國銀行,Verizon通信公司(美國第三大手機通信公司),暴雪游戲公司,西部數據等。

 

經濟基礎扎實


爾灣被譽為“加州的科技海岸”,已經被評為具有創業能力的屈指可數的幾所城市之一,吸引了眾多高科技公司的加入,在爾灣市匯聚了許多技術產業集群,如醫療設備制造商、生物醫療公司、電腦軟件和硬件生產商和汽車設計公司等。跨越式的發展,令人想起當年起步騰飛的硅谷,于是,爾灣便得了個第二硅谷的美名。

 

便利的交通基礎設施


在爾灣交通便利發達,幾條主要的高速環繞通過這個城市, 他們分別是: 5號,405號, 73號,133號,241號,261號。


 


宜居的城市


 


本項目位于爾灣的CBD地區,周邊三英里范圍內坐落著爾灣70%以上的A級寫字樓;購物環境一流,距離SOUTH COAST PLAZA (南海岸廣場,為美國營業額最大商場)三英里(約合4.8公里);距離加州大學爾灣分校兩英里(約3.2公里);距離NEWPORT BEACH海邊4英里(約6.4公里);距離約翰韋恩機場不足一英里(約1.6公里),該機場有直通全國主要城市的直飛航班。

 

 

極佳的教育基礎設施


加州大學爾灣分校是一所四年制公立大學,它雖然是加州大學各分校中歷史最短的一所,但排名卻緊追伯克萊、洛杉磯和戴維斯等大學之后,列全美最好的公立學校前十名之一。學校除了擁有嶄新優美的建筑外,教職人員皆具有深厚的專業背景,其中有兩人為諾貝爾獎的獲得者。學校的學生人數達27000人,教職員工人數超過1萬,是爾灣雇員人數最多的單位。雇員人數占第二的IUSD(爾灣聯合教育機構)居然也是教育行業,由此也足見爾灣對教育的重視程度。


 


爾灣的高等學府包括:美國加州大學爾灣分校、康科迪亞大學、爾灣谷學院、南加州大學橙縣分校、布蘭德曼大學等;共有超過50000名在校生和14000名大學教職員人。

 


爾灣學區(IUSD)一貫被評為美國最佳教育系統之一

學區擁有22個小學、5個初中、4個普通高中和一個繼續教育高中

學生總計超過24000人,學區教職員近3000人。學生在學術、藝術和體育等學科的成績遠遠超過加州和美國的平均水平

大學高中(University High School )位列全美最好高中排行榜第八位,全美最好公立高中排行榜第二位。小學更是優秀,十八所小學被評為加州前100名小學。


良好的治安環境


爾灣連續11年蟬聯全美犯罪率最低的城市。(基于FBI公布的全美前100大城市犯罪率) 



米瀾尼國際公寓項目介紹


米瀾尼國際公寓項目的部分房型圖及效果圖見下

 

項目建設方案


土地面積                   3.65英畝(約1.5萬方)

單位數                 287套

總建筑面積                257,235平方英尺

凈可租面積                 239,685平方英尺

租金                       3/平方英尺/月

停車位                     488個


項目建設時間表


土地交割                   2017年2月

設計和開工許可             2018年1月

開工        2018年1月

竣工交房         2019年12月

出租運營后整體出售         2020年8月

項目周期                   42 個月

預留時間        6個月


項目稀缺


眾所周知爾灣市絕大多數公寓項目都由地產巨頭爾灣公司擁有,爾灣商務區8年前批準了15000個住宅單位,過去8年已經完工10000套左右,3000套在建,獲得批準待建的不到2000套(本項目包含在其中),僅剩余280套指標尚未使用。未來已經無指標可用,可見項目的稀缺性。


項目地現狀


 


項目地現存商務樓一座及停車場,出租面積6.8萬平方英尺左右,有效租金單價在$2/SF/Mon左右;所有租約均在2017年年底左右到期。

 

當地地產市場情況


穩健的房產升值。爾灣房地產市場一直持續升值、保持穩健,與美國其他城市和地區不同,爾灣的房市沒有受到最近兩次經濟衰退的影響。爾灣的房地產需求端一直保持旺盛,吸引著海內外的購房者和投資者。隨著全國范圍房地產市場的改善,爾灣地區的房價也水漲船高。人們對房產的需求表現出前所未有的高漲,很多開發項目正在如火如荼地進行。爾灣是華人的熱門居住地。很多華人在爾灣投資置業,因為爾灣有優質學校、很多新房、非常完善的中華文化,并且距離洛杉磯國際機場僅有一個小時。在我們接觸的一些爾灣社區中,超過50%的房產由華人購置。


建筑師事務所-Humphrey's & Partners Architects, L.P.



DALLAS (HEADQUARTERS)   5339 Alpha Road, Suite 300 Dallas, TX 75240

總部位于美國西部德克薩斯州的達拉斯,擁有世界各地的區域辦事處,在建筑過程的各個方面都有才華橫溢的專業人才,有豐富的從業經驗。

 

資金需求


本項目總投資額預算為110,000,000美元.其中開發商自有資金投資比例為27%左右,銀行貸款占46%,其余27%的資金將來自EB-5投資者.

 

區域中心--美國借貸中心(AMERICAN LENDING CENTER)


美國借貸中心(AMERICAN LENDING CENTER)是一家位于美國加州長灘的非銀行金融貸款機構,同時也是經過美國移民局(USCIS)資格認定的EB-5投資移民區域中心。在2010年4月得到美國移民局(USCIS)的批準。在2016年1月5日更名為ALC美國借貸區域中心。見下面的批準函.  


 

創造的工作機會


根據著名經濟學家Scott Wagner對本項目的經濟分析報告,本項目將共創造499個工作機會.按照美國移民局的規定,本項目募集30個EB-5投資人。需要創造300個工作崗位,就業盈余66%,遠超所需就業人數。


 

 

開發商簡介


本項目由Newopen Group Inc(美國新鷗鵬集團)和美國TA Partners LLC.公司聯合開發

新鷗鵬集團是以教育和地產享譽全國的百億級綜合企業集團

新鷗鵬集團現下轄3所大學、5所中學、2所附屬小學,31所幼兒園,是中國最具價值影響力的教育企業位列“中國房地產百強企業”50強第48強,連續7年進入百強榜中國房地產品牌20強。新鷗鵬集團在全球范圍內拓展其核心產品“新鷗鵬教育城”,目前已陸續進入北美、歐洲、澳洲、和亞太等地區,擁有6大全球服務中心、15家海外教育營地

美國TA Partners LLC.公司累計開發項目超過2000萬英尺。目前在加州和外州合計持有約1320套公寓開發項目



根據美國移民局要求, 滿足以下條件者可進行EB-5投資:

1. 申請人必須擁有100萬美元資金;
2. 資金來源需為合法所得;
3. 投資人的投資必須at risk, 處于”風險狀態”
  • 01
    甄選投資項目 簽訂委托合同
  • 02
    準備申請文件 匯轉投資款至EB-5基金
  • 03
    提交材料至移民局 (I-526獲批)
  • 04
    材料由美國簽證中心轉領事館
  • 05
    體檢,領事館面試通過 獲得移民簽證
  • 06
    180天內登陸美國 獲發有條件綠卡
  • 07
    21個月后申請條件解除 I-829獲批,獲發永久綠卡


投資款:100萬美金

項目發行費:5.5萬美金
律師費:1.5萬美金
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